Výber z tlače....
Najefektívnejšia správa je kombinácia spoločenstva a komerčného správcu
26.7.2005, TREND / Miro Sedlák, Marián Benka]
Obnova bytového fondu? Na Slovensku ešte pred pár rokmi iba fráza. Najmä pre nedostatok peňazí. Situácia sa už, hoci pomaly, mení k lepšiemu. Finančné inštitúcie ponúkajú produkty na obnovu bytových domov či ich zateplenie. Výhodný dotačný a pôžičkový program odštartoval aj štát prostredníctvom rezortu výstavby a Štátneho fondu rozvoja bývania.
Problém je však najmä v hlavách. Jednak samých majiteľov bytov, jednak správcov budov, ktorí k obnove spoločných priestorov dostatočne nemotivujú. Obnovou sa však dá ušetriť až polovica výdavkov na bývanie.
A permanentná údržba dokáže predĺžiť životnosť budovy o desiatky rokov. Väčšina slovenských správcov bytových domov však ponúka iba základnú údržbu a ekonomickú správu aktív. Rozvojový program nehnuteľnosti, ktorého príprava im prislúcha aj podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je výnimkou.
Kombinácia dvoch foriem
Povinnosť zabezpečiť správu budovy môžu majitelia bytov dvoma spôsobmi. Vybrať si spomedzi stoviek firiem, ktoré sa zaoberajú správou nehnuteľností, a podpísať s ňou zmluvu. Každý majiteľ zvlášť. Variantom číslo dva je založenie spoločenstva vlastníkov. To si potom spravuje dom samo.
Podľa slovenskej legislatívy je možná len jedna zo spomínaných foriem správy. To znamená, že v jednom dome musí byť správcom buď spoločenstvo, alebo špecializovaná firma.
„Nemôže sa stať, že polovica domu si založí spoločenstvo a druhá podpíše zmluvu o správe s nejakou firmou,“ vysvetľuje generálna riaditeľka sekcie bývania rezortu výstavby Elena Szolgayová.
Neznamená to však, že kombinovať tieto dve formy nemožno. Aj spoločenstvo vlastníkov môže väčšinu služieb outsourcovať.
„Ak sa spoločenstvo rozhodne všetko si robiť samo, nemusí to byť vždy zodpovedný prístup. Nie v každom dome sa nájdu dostatočne odborne zdatní ľudia,“ vystríha E. Szolgayová.
Poveriť činnosťami, na ktoré obyvatelia odborne nestačia, profesionálov považuje za efektívnejšie. „Áno, ale aj podstatne drahšie,“ podotýka riaditeľka zahraničnoprávneho odboru ministerstva financií Jaroslava Zányiová. Obyvatelia sa totiž skladajú na činnosť spoločenstva a musia platiť aj za služby správcovskej firmy.
Význam spoločenstiev
Vyplatia sa teda dvojnásobné náklady? Podľa Jarmily Zapletalovej, konateľky bratislavskej s.r.o. Inštitút bývania Bratislava, určite áno. „Profesionálna firma vie spravovať budovy efektívnejšie ako laik, takže využiť jej služby je rozumné,“ myslí si.
Hlavnou úlohou spoločenstiev vlastníkov bytov totiž podľa nej nie je spravovať domy, ale strážiť správcu a rozhodovať o dôležitých otázkach. Založenie spoločenstva je však prvý krok k uvedomeniu si vlastníckych vzťahov a povinností, ktoré z nich vyplývajú.
„Pre firmu je v podstate jedno, či je jej klientom spoločenstvo alebo jednotliví majitelia bytov,“ vraví Marek Hargaš, konateľ s.r.o. Spokojné bývanie Bratislava. Za obrovské plus však považuje, rovnako ako J. Zapletalová, „operatívnosť pri rozhodovaní o niektorých otázkach, ktoré sa správy týkajú“.
V dome, kde spoločenstvo založené nie je, totiž často sťažuje rozhodovanie neochota či neschopnosť majiteľov bytov sa čo i len zísť a dohodnúť. Zmluva so správcom by však mala byť čo najpodrobnejšia, jednoznačná a musí presne vymedzovať práva i povinnosti oboch strán, upozorňuje M. Hargaš.
„Výhodou spoločenstiev je aj vlastný účet, lepšia kontrola narábania s peniazmi či možnosť čerpať úver a založenie stavebného sporenia,“ vymenúva J. Zapletalová.
Práve možnosť čerpania úveru „na vlastné tričko“ považuje za obzvlášť dôležitú. Súčasný stav bytového fondu na Slovensku je totiž taký, že bez cudzích zdrojov vlastníci jeho obnovu nezvládnu. Ministerstvo výstavby odhaduje sumu potrebnú na obnovu bytových domov na Slovensku na vyše štyristo miliárd korún.
Slovenská obchodná inšpekcia: Sťažnosti na správcov dostávame
Slovenská obchodná inšpekcia (SOI) dostáva každoročne stovky sťažností na správcov bytov či bytové družstvá. No len desatina spadá pod ich právomoc. Niektoré zo sťažností ani nie sú relevantné. „Niekedy od nás občania chcú, aby sme riešili ich neschopnosť dohodnúť sa medzi sebou, prípadne susedské spory,“ glosuje námestník ústrednej riaditeľky SOI pre hlavnú činnosť Ladislav Čeplík. SOI nemôže kontrolovať spoločenstvá bytov či družstevné a obecné byty.
Podania a sťažnosti, ktoré obchodnej inšpekcii nepatria, postúpi príslušnému orgánu. Hospodárnosť nakladania s teplom, kotolne či distribúcie tepla a správnosť merania dodanej a spotrebovanej energie má na starosti Slovenská energetická inšpekcia. Najviac preverovaných sťažností súvisí s vyúčtovaním. A keďže tie prinášajú poštári do schránok v lete, väčšina podnetov od občanov prichádza práve v tomto období. Ide najmä o nesprávne rozúčtovanie tepla či vody. Chyby vznikajú najmä preto, že pri jednotlivých bytoch v tom istom dome nebýva použitá jednotná metodika. L. Čeplík vidí problém predovšetkým v tom, že jasná metodika, ako vlastne teplo či vodu rozúčtovávať, ani neexistuje. Niekde sa účtuje podľa podlahovej plochy, inde podľa meračov. „A z toho vznikajú chyby,“ upozorňuje.
Akúkoľvek zo zvolených metodík však správca použije, musí ju aplikovať na celý dom bez výnimky. Sťažnosti sa týkajú aj neskorého vyúčtovania. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov musí byť za predchádzajúci rok hotové najneskôr do konca mája roku nasledujúceho. SOI je však len odporúčajúci orgán. Ak zistí chyby vo vyúčtovaní, vydá žiadosť o nápravu. V prípade, že vinník nekoná, môže ho sankcionovať podľa zákona o ochrane spotrebiteľa.
Úvery z bánk a stavebných sporiteľní síce môžu čerpať aj správcovia, podľa J. Zapletalovej je však takých subjektov iba zopár. A Jozef Malich, predseda Predstavenstva AB Správcovská, a.s., Bratislava, vysvetľuje prečo: „Ručíme celým svojím majetkom za úver, ktorý má splácať niekto iný. Je to priveľké riziko.“ Sú však klienti, pre ktorých je to správca ochotný urobiť. Musí však poznať ich históriu, platobnú disciplínu a ľudí, ktorí v dome bývajú, mieni J. Malich.
Málo peňazí, veľa práce
Podľa prezidenta Združenia bytového hospodárstva (ZBH) Štefana Tótha však ochota komplexnej obnovy absentuje u samých majiteľov domov. „Nie u všetkých, ale väčšina z nich si zatiaľ neuvedomuje, že starostlivosťou o nehnuteľnosť zhodnocuje svoj často najväčší majetok,“ tvrdí. A je chybou domnievať sa, že o nové budovy sa netreba starať, zdôrazňuje Š. Tóth. Čím lepšie je nehnuteľnosť udržiavaná, tým dlhšie vydrží. Permanentná starostlivosť predlžuje životnosť budovy o desiatky rokov.
Komunikácia s vlastníkmi je však podľa prezidenta ZBH ťažká. Problém spôsobuje najmä sociálna nevyváženosť slovenských sídlisk. Ľudia s vyšším vzdelaním sú uvedomelejší, ale sú v menšine. A tak zmôžu len málo. Investície sa presadzujú len ťažko, zvyšovanie odvodov do fondu opráv tiež nie je populárne.
„Správca by mal bytový dom spravovať ako hociktoré iné aktívum. Dozerať na to, aby jeho hodnota rástla, a navrhovať rozvojový plán,“ myslí si M. Hargaš. Lenže sami majitelia ako keby o to nemali záujem, dodáva. A tak sa väčšina správcov uspokojí so základnou údržbou.
„Je to logické,“ myslí si J. Malich. Poplatky za správu bytových domov sa v súčasnosti na Slovensku pohybujú v intervale od 120 do 250 korún za byt. Ak by ceny okamžite vzrástli, zvýši sa počet neplatičov.
„Za tieto peniaze však nemôžeme robiť biznis tak, ako si to predstavujeme my i niektorí naši klienti,“ komentuje J. Malich. Ceny podľa neho budú stúpať a s nimi aj kvalita služieb správcovských firiem. „Ak by sme tomu neverili, správu bytov by sme už nerobili a venovali sa facility manažmentu komerčných budov,“ vysvetľuje.
Budú povinné spoločenstvá?
Rezort výstavby ešte donedávna razil teóriu o povinných spoločenstvách vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento názor presadzovali jeho predstavitelia aj pri ostatnej novelizácii zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nakoniec sa takéto ustanovenie do zákona nedostalo. Nie preto, že by ministerstvo výstavby svoj názor zmenilo. Gestorom zákona je totiž rezort financií.
A podľa toho na povinné spoločenstvá na Slovensku „ešte nedozrel čas“. „Nemôžeme do toho ľudí nútiť, aj keď zmysel by to nepochybne malo,“ nazdáva sa J. Zányiová. Podľa nej vytváranie spoločenstiev bude bežné aj na Slovensku, ale chce to čas. „Zmena vlastníckych pomerov na trhu s bytmi je ešte iba nedávnou minulosťou. Ľudia však pochopia, že spoločenstvo je efektívny nástroj na to, aby dokázali splniť povinnosti, ktoré im z vlastníckeho práva vyplývajú,“ tvrdí.
Podľa predsedu Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimíra Sekaninu by navyše zavedenie povinných spoločenstiev vlastníkov bytov bolo protiústavné. „Ľudí nemôžete nútiť združovať sa proti ich vôli,“ argumentuje. J. Zányiová však oponuje, že ak je povinnosť združovať sa založená na vlastníckom práve, nie je v rozpore s ústavou. „My kvôli tomu na ústavný súd nepôjdeme,“ rezignuje R. Szolgayová.
Bytovým družstvám sa však podľa J. Zapletalovej spoločenstvá nepozdávajú najmä preto, že im vytvárajú neželanú konkurenciu. Požiadavku licencovanej živnosti a skúšok odbornej spôsobilosti pre správcov budov sa zväzu presadiť nepodarilo. „Je tu taká čudná zásada, že sa nerešpektuje názor odborníkov,“ ťažká si V. Sekanina. J. Zapletalovej v tejto súvislosti konštatuje, že kvalitu dokáže vytriediť trh a toto podnikanie nie je nutné obmedzovať.
„Budúcnosť správy nie je vo veľkom aparáte, ktorým disponujú bývalé bytové podniky a družstvá,“ domnieva sa. Tie síce majú široké portfólio pracovníkov rôznych profesií, ale vysoké režijné náklady predražujú ich služby. Kvalitný správca môže byť aj firma s malým počtom zamestnancov, ktorá dokáže pracovať efektívne a služby zabezpečiť externými spolupracovníkmi. No aj spoločenstvo vlastníkov, ak má dostatočný počet ochotných a šikovných ľudí, dôvodí J. Zapletalová. Ratingy bytových družstiev a spoločenstiev vlastníkov
Obnova bytového fondu je celoeurópsky problém. A začína byť aj zaujímavou záležitosťou pre finančné domy. Napríklad v susednom Česku už žiadatelia o úvery na obnovu domov môžu dosť rating, ktorý im v prípade priaznivého výsledku pri úvere pomáha získať výhodnejšie podmienky. Do jedného zo siedmych ratingových pásiem ich zaraďuje Czech Credit Bureau (CCB), a.s., Praha prevádzkujúca napríklad aj úverový register v Českej republike. Ratingové hodnotenia vypracúva bytovým družstvám a spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Pri bytových družstvách sa hodnotia predovšetkým finančné ukazovatele a majetkové pomery. Spoločenstvá vlastníkov bytov zase preukazujú platobnú disciplínu či spôsob tvorenia fondov a ich výšku. Dôležité sú aj údaje o regióne, z ktorého pochádzajú, akými sú miera nezamestnanosti, vzdelanosť či priemerná mzda obyvateľov. Produkt si vyžiadala najmä vlna záujmu o obnovu bytových domov. „Bytové družstvá a spoločenstvá vlastníkov stále zaisťujú bývanie pre veľkú časť obyvateľov ČR,“ dôvodí CCB.
V priebehu tohto roka pražská firma ohodnotila takmer štyri stovky subjektov. Veľké bytové družstvá tvoria podľa senior account managera CCB Jana Ciklera z tohto počtu necelú štvrtinu. „Tie nás oslovujú predovšetkým prostredníctvom Zväzu českomoravských bytových družstiev, s ktorým spolupracujeme,“ vysvetľuje. Rating ich stojí od dvoch do 4,5 tisíca českých korún. Hlavnými klientmi sú však predovšetkým banky a stavebné sporiteľne. Tie si objednávajú najmä ratingy spoločenstiev vlastníkov bytov a menších bytových družstiev. Doteraz CCB hodnotila tri stovky žiadateľov. Tých to v prípade, že si ich „preklepne“ banka či stavebná sporiteľňa, nestojí nič.
Na Slovensku o podobnom produkte zatiaľ nechyrovať. Slovenské banky a stavebné sporiteľne, ktoré úvery na obnovu bytového fondu poskytujú, si zatiaľ vystačia s interným hodnotením žiadateľov. Aj keď finančné inštitúcie pripúšťajú, že to pre ne v budúcnosti môže byť zaujímavé. „Vzhľadom na aktuálny vývoji na trhu predpokladáme, že aj slovenské banky budú iniciovať podobné kroky,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Eva Güttlerová. Prvá stavebná sporiteľňa sa už nechala počuť, že ak by to bolo pre ňu výhodné a akceptovali by ratingovú metodiku, perspektívu to má. Slovenská sporiteľňa prínos ratingového nástroja vidí predovšetkým v hodnotení bytových družstiev a správcovských spoločností. Doterajšie skúsenosti podľa E. Güttlerovej totiž potvrdzujú absenciu akceptovateľného výkazníctva pri väčšine spoločenstiev vlastníkov bytov. „A teda nemožnosť aplikovania ratingovej metodiky,“ dodáva.
Foto – Miro Nôta, Vlado Benko
